原告（反诉被告）何文，

委托代理人林龙欣、郑宗兴

被告（反诉原告）杨新才

1998年11月1日，原告与城镇居民被告杨新才签订房屋转让合同，将建设于厦门市思明区何厝村顶何社内集体土地上的房产出售被告，并将有关的农村房屋所有权证及集体土地使用权证交付给被告。原告认为，双方买卖的是农村房屋，实质上涉及到农村宅基地的买卖，违反了有关农村宅基地不得出售的法律规定，侵犯了农村集体的权益；

现诉请判令：1、确认原、被告于1998年11月1日签订的房屋转让合同无效；2、被告杨新才将厦门市思明区何厝村顶何社东至社路1.5米、西至何国宏厝1.2米、南至空杂地、北至小路的三层房屋腾空退还原告；3、被告杨新才将上述房屋转让合同对应的厦门市莲前字000380号农村房屋所有权证及厦门市莲前字000380号集体土地使用权证返还原告。

被告杨新才辩称，对原告有关确认合同无效及要求返还农村房屋所有权证、体土地使用权证的诉求均无异议，但被告目前只有讼争房屋一处住房，应当在原告对被告进行补偿之后才有条件腾退房屋。

法院审理认为，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：农村集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。本案中，讼争房屋系建造于何厝村顶何社内的农村宅基地之上，在房地合一的格局下，房屋买卖必然涉及到宅基地的出让、转让，而何文与杨新才并非同一农村集体经济组织成员，双方所签订的《房产转让合同》已经违反了上述法律规定，依法应当认定为无效合同。现何文要求确认《房产转让合同》无效并由杨新才腾退房屋、返还相关权证均属合理合法，应予支持。针对杨新才的反诉请求，其中有关返还房屋转让费13万元、装修费10万元及其他支出费用9185元（经核算应为9189.99元，该请求金额在此范围内，可予照准）的诉求，何文亦无异议，依法可予支持；对于赔付前述费用利息损失的主张，尽管《房产转让合同》中有何文负担利息的相关约定，但因合同已被确认无效，该有关违约责任的条款不再具有法律约束力，杨新才对合同无效亦有过错，应当自行承担该部分利息损失，故此项诉求于法无据，依法不予支持；至于杨新才以何文需承担安置费为由诉求赔付损失3755834.39元，尽管《房产转让合同》中对此作出约定，但因合同已被确认无效，该有关违约责任的条款不再具有法律约束力，而且根据合同法的相关规定，合同无效后，过错方赔偿对方的损失仅限于信赖利益损失，不应包括合同有效情形下通过履行可以获得的利益，从杨新才所诉损失的计算依据来看，并不属于信赖利益之损失，故该项诉求于法无据，依法应当予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：

一、原告何文与被告杨新才于1998年11月1日签订的《房产转让合同》无效；

二、被告杨新才应于本判决生效之日起三个月内将位于厦门市思明区何厝村顶何社的三层房屋（东至社路1.5米、西至何国宏厝1.2米、南至空杂地、北至小路）腾空退还给原告何文，并将所对应的厦门市莲前字000380号农村房屋所有权证及厦门市莲前字000380号集体土地使用权证返还给原告何文；

三、反诉被告何文应于本判决生效之日起三个月内支付给反诉原告杨新才房屋转让费130000元、装修费100000元及其他支出费用9185元；

四、驳回反诉原告杨新才的其他诉讼请求。